Avocat fiscal: les société Civile Immobilière (SCI)

1/ Les sociétés civiles immobilières sont-elles soumises à l'IS ou à l'IR ?

Une SCI relève de plein droit du régime de la semi-transparence fiscale : chaque associé personne physique est imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus fonciers sur la quote-part des résultats qui lui revient.
L'option pour l'imposition des résultats de la SCI à l'impôt sur les sociétés est possible. Est-elle souhaitable ?
Avantages de l'option pour l'IS par rapport aux revenus fonciers :

  • Déduction des frais d'acquisition du bien immobilier (droits d'enregistrement, frais de notaire, commissions d'agences, etc...),
  • Amortissement des frais de construction, de reconstruction et d'agrandissement ;
  • Système d'amortissement du bien immobilier,
  • Déduction des rémunérations versées, notamment au gérant,
  • Imposition à l'impôt sur le revenu uniquement des sommes effectivement distribuées aux associés selon le régime des dividendes,
  • Report illimité des déficits fiscaux (contre 10 ans en matière de revenus fonciers).

Par ailleurs, les bénéfices réalisés par la SCI ne sont taxés qu'au taux de 15% à hauteur de 38.120 euros, et à 33,33% pour le surplus, ce qui constitue un taux moyen d'imposition inférieur à celui des plus hautes tranches de l'impôt sur le revenu (30% ou 41% + prélèvements sociaux au taux de 13,5%).
Inconvénients de l'option pour l'IS par rapport aux revenus fonciers :

  • Option irrévocable (impossibilité de revenir au régime de la semi-transparence fiscale),
  • Taxation des résultats à l'IS (au taux de 15%) dés le 1er euro réalisé, contrairement au barème de l'IR qui est progressif et qui tient compte de la situation familiale de l'associé,
  • Impossibilité d'imputer les déficits fiscaux sur le revenu global,
  • Application du régime des plus-values professionnelles : contrairement au régime de droit commun, il n'existe pas d'exonération de la plus-value après 30 années de détention. Au contraire, la plus-value en cas de cession du bien sera taxée au taux normal de l'IS. société civile est dite translucide lorsque cette société " ne s'efface pas

2/ Quelles sont les obligations juridiques et fiscales des SCI?

Les sociétés civiles immobilières sont soumises à certaines obligations juridiques et fiscales.

Juridiquement, une SCI doit :

  • Etablir les procès-verbaux des assemblées,
  • Etablir un rapport de gestion annuel de gestion,
  • Convoquer et tenir des assemblées au moins une fois par an,
  • Répondre aux questions des associés sur la gestion de la SCI,
  • Faire la publicité des cessions de parts, modifications des statuts ou changements de gérant,
  • La tenue d'une comptabilité n'est pas obligatoire (sauf exception) mais il est vivement conseillé d'en tenir une.

Fiscalement, la SCI doit souscrire à des déclarations d'impôts qui peuvent être de deux types:

- La déclaration simplifiée (n°2072-S) qui concerne les SCI composées d'associés qui sont des particuliers, des professionnels relevant des bénéfices non commerciaux, des
micro-entreprises relevant des bénéfices industriels et commerciaux ou des bénéfices agricoles et qui détiennent des immeubles (non spéciaux) en pleine propriété sans option pour l'amortissement.

La déclaration simplifiée comporte un document principal relatif à la SCI (comptabilité, immeubles détenus,...), une annexe appelée " fiche immeuble " qui doit être remplie pour tous les immeubles et une deuxième annexe appelée " fiche associé " relative aux revenus perçus par chaque associé.

- La déclaration complète (n°2072-C) qui doit être remplie par les SCI dont au moins un associé est un professionnel imposé à l'IS ou au régime réel des bénéfices non commerciaux ou agricoles et qui possède des immeubles en nue-propriété, spéciaux ou qui a exercé une option pour l'amortissement.
Cette déclaration comporte trois types d'annexes (des " fiches immeubles ", des " fiches associés " et une déclaration 2072-C-AN8 pour les associés à l'impôt sur les sociétés).

Au niveau de l'associé personne physique, la quote-part du revenu net dégagé par la SCI doit :

  • Etre directement reportée sur la déclaration n° 2042 dans l'hypothèse où le contribuable ne dispose pas d'autres revenus fonciers,
  • Etre reportée sur la déclaration de revenus fonciers n° 2044 dans l'hypothèse où le contribuable dispose par ailleurs d'autres revenus fonciers.

3/ Une SCI peut-elle être assujettie à la TVA ?

L'assujettissement d'une société civile immobilière à la TVA dépend du type de locaux qu'elle loue.

Les locations d'immeubles nus

Les locations d'immeubles nus sont par principe exonérées de TVA.
Toutefois, il existe une possibilité d'option à la TVA pour les locations d'immeubles à usage commercial, industriel ou professionnel. Une telle option n'est en revanche jamais possible pour les locations d'immeubles nus à usage d'habitation ou agricole.

Les locations d'immeubles aménagés ou meublés

Les locations d'immeubles aménagés ou meublés sont de plein droit soumises à la TVA lorsque les locaux sont à usage professionnel. Au contraire, lorsque les locaux sont à usage d'habitation ils sont exonérés de TVA sauf dans certains cas spécifiques et limitativement énumérés où une possibilité d'option est ouverte au bailleur.

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