Revenus fonciers - conseil de votre avocat fiscal

1/ Doit-on déclarer les loyers hors charges ou charges comprises sur la déclaration de revenus fonciers ?

Le contribuable qui dispose de revenus fonciers, imposés au régime réel ou au régime simplifié (" micro-foncier "), doit déclarer les loyers hors charges.

Ex : un propriétaire loue un studio dont le loyer mensuel est de 600 euros et les charges de 80 euros. Il ne devra déclarer que les 600 euros de loyer et non les 680 euros perçus tous les mois correspondants au loyer charges comprises.

2/ Doit-on obligatoirement souscrire une déclaration n°2044 lorsqu'on dispose de revenus fonciers ?

Les obligations déclaratives sont différentes en fonction du régime d'imposition.

Le régime micro-foncier

Les revenus fonciers annuels perçus pour un montant total inférieur à 15.000 euros sont imposés de plein droit au régime du micro-foncier.

Dans ce cas, il n'est pas nécessaire que le contribuable souscrive une déclaration n°2044. En effet, il portera simplement le montant des revenus fonciers perçus sur sa déclaration de revenus n°2042 dans la case " BE ".

Toutefois, le propriétaire assujetti au régime micro-foncier peut opter pour le régime réel d'imposition.

Cette option est globale (elle s'applique à tous les biens immobiliers détenus) et est irrévocable pendant trois ans.

Le régime réel

Le contribuable doit souscrire une déclaration n°2044 ou 2044 spéciale (en fonction des immeubles possédés) Cette déclaration doit impérativement être annexée à la déclaration d'ensemble des revenus.

3/ Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Les charges déductibles des revenus fonciers sont différentes selon le régime d'imposition.

Pour le régime micro-foncier :
Il est procédé à un abattement forfaitaire de charges de 30% du montant brut des revenus fonciers déclarés. Il n'est pas possible de procéder à d'autres déductions, les 30% représentent la totalité des charges déductibles.

Pour le régime réel :
Les charges déductibles sont celles qui ont été acquittées au cours de l'année d'imposition.

Sont déductibles :

Les dépenses d'amélioration :

Pour les immeubles urbains, seules sont déductibles les dépenses d'amélioration pour des locaux destinés à l'habitation. Toutefois, les propriétaires de locaux commerciaux ou professionnels peuvent déduire les dépenses d'amélioration liées à l'amiante ou à l'accueil des handicapés.

Pour les immeubles ruraux, les dépenses d'améliorations déductibles sont plus larges (dépenses afférentes aux propriétés bâties et non bâties, dépenses de construction d'un nouveau bâtiment d'exploitation destiné à remplacer un bâtiment de même nature, etc ...).

Les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles mais peuvent parfois être prises en compte dans certains dispositifs (Robien, Besson, Périssol).

Les dépenses d'entretien et de réparation

Les dépenses ayant pour but de remettre ou de maintenir l'immeuble dans un bon état sont déductibles. Toutefois, ces dépenses ne doivent pas modifier l'agencement, la consistance ou l'équipement initial du bien.

Les frais de gestion :

Il est possible de déduire la rémunération des concierges; la rémunération des tiers s'occupant de la gestion de l'immeuble et les frais de procédure (ex : frais d'un procès entre le bailleur et son locataire). Les autres frais de gestion sont réputés couverts par un forfait de 20 euros par local.

Les primes d'assurance

Les primes d'assurance couvrant les immeubles loués sont déductibles.

Les intérêts d'emprunt

Les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, l'amélioration, la construction, la réparation ou la conservation de l'immeuble loué sont déductibles des revenus fonciers.
Ils doivent avoir été effectivement payés au cours de l'année.

Les impôts

Les impositions (autres que celles qui incombent normalement à l'occupant) sont déductibles. Il s'agit principalement de la taxe foncière hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Les provisions pour charges de copropriété

Elles sont déductibles pour l'année de leur versement et régularisées l'année suivante.

Les indemnités d'éviction et frais de relogement :

Ces indemnités et frais ne sont déductibles des revenus fonciers que s'ils sont engagés pour acquérir ou conserver le revenu.

Les dépenses acquittées pour le compte du locataire et non récupérées :

Lorsque le propriétaire n'a pas été remboursé de la dépense au 31 décembre de l'année de départ du locataire, cette dépense devient déductible des revenus fonciers.

4/ Dans quelles hypothèses doit-on souscrire une déclaration n°2044 spéciale ?

La déclaration n°2044 spéciale doit être souscrite par le contribuable dans les cas suivants :

  • Investissement qui ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement (dispositifs Borloo neuf, Besson, Robien ou Périssol) ou à une déduction spécifique (dispositif Scellier).
  • Revenus provenant d'immeubles spéciaux comme des monuments historiques, immeubles situés dans un secteur sauvegardé, etc ...
  • Revenus provenant de détention de parts de SCPI avec option pour la déduction au titre de l'amortissement (ex : Robien SCPI ou Borloo SCPI).

5/ Les déficits fonciers sont-ils déductibles du revenu global ?

Le régime micro-foncier
Aucun déficit ne peut être constaté et donc imputé sur le revenu global.

Le régime réel
En principe, un déficit foncier ne peut s'imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Toutefois, il est possible d'imputer le déficit, autre que celui résultant des intérêts d'emprunt, sur le revenu global dans une limite de 10.700 euros par an.

Si le revenu global est inférieur à 10.700 euros, le déficit restant s'imputera sur les revenus globaux des six années à venir.

Si le déficit est supérieur à 10.700 euros, la fraction qui excède 10 700 euros ne peut être imputée que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

L'imputation sur le revenu global n'est définitive que si le contribuable laisse ses immeubles en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée.

Contactez-nous

Consultez également :

c