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Travaux admis en majoration du prix d’acquisition des plus-values immobilières

Le 18 novembre 2020
La CAA de Nantes a rendu une décision précisant la distinction entre les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration et les dépenses d’entretien et de réparation dans le cadre du calcul de la plus-value immobilière.

Par un arrêt rendu le 5 novembre 2020 (CAA Nantes, 1ère chambre, 05/11/2020, 18NT04137), la Cour d’appel Administrative de Nantes est venue préciser la nature des travaux admis en majoration du prix d’acquisition dans le calcul d’une plus-value immobilière.

Pour rappel, la plus-value immobilière réalisée par des particuliers est déterminée en opérant la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente.

Le législateur permet cependant aux contribuables d’ajuster ces montants dans le calcul de la plus-value immobilière réalisée, et prévoit que certaines dépenses, limitativement fixées par l’article 150 VB du Code Général des impôts, sont admises en majoration du prix d’acquisition.

Cet article prévoit que lorsque le contribuable peut en justifier, le prix d’acquisition de son bien immobilier est notamment majoré « des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, réalisées par une entreprise », et ce, sous réserve de ne pas les avoir déjà déduites d’éventuels revenus locatifs.

L’Administration fiscale a publié des commentaires à ce sujet (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20§100) selon lesquels les contribuables doivent différencier les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration pouvant être prises en considération, et les dépenses d’entretien et de réparation, qui ne peuvent être ajoutées au prix d’acquisition afin de déterminer la plus-value immobilière réalisée.

L’application de ces critères s’avère parfois complexe et donne lieu à un contentieux important.

L’arrêt rendu par la Cour Administrative d’appel de Nantes a rappelé comment devaient être définies et distinguées ces deux catégories de travaux.

En l’espèce, les contribuables avaient procédé à différents types de rénovations. 

Avant de déterminer comment devaient être qualifiées, la Cour Administrative d’Appel de Nantes a rappelé les contours des différentes catégories de travaux.

  • Pour ce qui est des travaux de construction ou de reconstruction : ce sont les travaux qui permettent de créer de nouveaux locaux d’habitation (c’est-à-dire, notamment : le changement d’usage d’une surface ; les modifications du gros œuvre suffisamment conséquentes des locaux déjà existants ; et enfin les travaux d’aménagement internes équivalant à des reconstructions) ;
     
  • Pour ce qui est des travaux d’agrandissement : doivent être pris en considération les travaux qui augmentent le volume ou la surface habitable ;
     
  • Pour ce qui est des travaux d’amélioration : il doit en résulter une amélioration des équipements ou du confort, une meilleure adaptation des locaux sans que leur structure ne soit pour autant modifiée.
     
  • Quant aux travaux d’entretien et de réparation ne pouvant être pris en considération : il s’agit des travaux réalisés dans l’optique de maintenir ou remettre un immeuble en bon état, permettant ainsi un usage normal des locaux. Ces travaux ne modifient pas la consistance, l’agencement ou l’équipement préexistant.
     

Il est néanmoins précisé que les dépenses d’amélioration réalisées dans le cadre de ces travaux d’entretien et de réparation peuvent en être dissociés afin d’être pris en considération dans le calcul de la plus-value lorsqu’ils interviennent dans le cadre de la rénovation d’un immeuble ancien ou vétuste.

La Cour Administrative d’appel de Nantes apporte par cet arrêt des précisions qui s’avèrent très utiles dans la détermination de la qualification à retenir pour les dépenses de travaux.

Cet arrêt est d’autant plus intéressant que ces critères sont également utilisés afin de déterminer les dépenses pouvant être déduites des revenus fonciers.

Il est à noter qu’en pratique, la jurisprudence relative aux dépenses de construction est particulièrement précieuse mais aussi très abondante, et peut s’avérer complexe à appréhender pour les contribuables souhaitant identifier les dépenses qui pourraient, par exemple, engendrer un déficit foncier.

Il est donc souvent nécessaire de solliciter l’intervention d’un conseil afin de mener une étude précise des postes de dépenses engagés et de leur possible impact d’un point de vue fiscal.