Les conseils de votre avocat: l'Impôt sur le revenu

2) J'ai constitué une SCI pour acquérir un bien immobilier locatif.

Dans quelles conditions ai-je intérêt à opter pour l'Impôt sur les Sociétés ?

Une SCI relève de plein droit du régime de la semi-transparence fiscale : chaque associé personne physique est imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus fonciers sur la quote-part des résultats qui lui revient.

L'option pour l'imposition des résultats de la SCI à l'impôt sur les sociétés est possible. Est-elle souhaitable ?

Avantages de l'option pour l'IS par rapport aux revenus fonciers :

• déduction des frais d'acquisition du bien immobilier (droits d'enregistrement, frais de notaire, commissions diverses, etc...) ;
• amortissement des frais de construction, de reconstruction et d'agrandissement ;
• système d'amortissement du bien immobilier ;
• déduction des rémunérations versées, notamment au gérant ;
• imposition à l'impôt sur le revenu uniquement des sommes effectivement distribuées aux associés selon le régime des dividendes ;
• report illimité des déficits fiscaux (contre 10 ans en matière de revenus fonciers)

Par ailleurs, les bénéfices réalisés par la SCI ne sont taxés qu'au taux de 15% à hauteur de 38.120 euros, et à 33,33% pour le surplus, ce qui constitue un taux moyen d'imposition inférieur à celui des plus hautes tranches de l'impôt sur le revenu (30% ou 41% + prélèvements sociaux au taux de 13,50%).

Inconvénients de l'option pour l'IS par rapport aux revenus fonciers :

• option irrévocable (impossibilité de revenir au régime de la semi-transparence fiscale) ;
• taxation des résultats à l'IS (au taux de 15%) dés le 1er euro réalisé, contrairement au barème de l'IR qui est progressif et qui tient compte de la situation familiale de l'associé ;
• impossibilité d'imputer les déficits fiscaux sur le revenu global ;
• application du régime des plus-values professionnelles : contrairement au régime de droit commun, il n'existe pas d'exonération de la plus-value après 15 années de détention. Au contraire, la plus-value en cas de cession du bien sera taxée au taux normal de l'IS.

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