Sociétés civiles immobilières : sont-elles soumises à l’IS ou à l’IR ?

AVOCATS SOCIÉTÉS CIVILES IMMOBILIÈRES

Société civile immobilière (SCI)

Une SCI relève de plein droit du régime de la semi-transparence fiscale : chaque associé personne physique est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus fonciers sur la quote-part des résultats qui lui revient.

L’option pour l’imposition des résultats de la SCI à l’impôt sur les sociétés est possible. Est-elle souhaitable ?

Avantages de l’option pour l’IS par rapport aux revenus fonciers :

Déduction des frais d’acquisition du bien immobilier (droits d’enregistrement, frais de notaire, commissions d’agences, etc…),
Amortissement des frais de construction, de reconstruction et d’agrandissement ;
Système d’amortissement du bien immobilier,
Déduction des rémunérations versées, notamment au gérant,
Imposition à l’impôt sur le revenu uniquement des sommes effectivement distribuées aux associés selon le régime des dividendes,
Report illimité des déficits fiscaux (contre 10 ans en matière de revenus fonciers).

Par ailleurs, les bénéfices réalisés par la SCI ne sont taxés qu’au taux de 15% à hauteur de 38.120 euros, et à 33,33% pour le surplus, ce qui constitue un taux moyen d’imposition inférieur à celui des plus hautes tranches de l’impôt sur le revenu (30% ou 41% + prélèvements sociaux au taux de 13,5%).

Inconvénients de l’option pour l’IS par rapport aux revenus fonciers :

Option irrévocable (impossibilité de revenir au régime de la semi-transparence fiscale),
Taxation des résultats à l’IS (au taux de 15%) dés le 1er euro réalisé, contrairement au barème de l’IR qui est progressif et qui tient compte de la situation familiale de l’associé,
Impossibilité d’imputer les déficits fiscaux sur le revenu global,
Application du régime des plus-values professionnelles : contrairement au régime de droit commun, il n’existe pas d’exonération de la plus-value après 30 années de détention. Au contraire, la plus-value en cas de cession du bien sera taxée au taux normal de l’IS. société civile est dite translucide lorsque cette société » ne s’efface pas.

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