Les sociétés civiles immobilières sont-elles soumises à l’IS ou à l’IR ?

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Société civile immobilière (SCI)

Une SCI relève de plein droit du régime de la semi-transparence fiscale : chaque associé personne physique est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus fonciers sur la quote-part des résultats qui lui revient. L’option pour l’imposition des résultats de la SCI à l’impôt sur les sociétés est possible. Est-elle souhaitable ? Avantages de l’option pour l’IS par rapport aux revenus fonciers :  
  • Déduction des frais d’acquisition du bien immobilier (droits d’enregistrement, frais de notaire, commissions d’agences, etc…),
  • Amortissement des frais de construction, de reconstruction et d’agrandissement ; Système d’amortissement du bien immobilier,
  • Déduction des rémunérations versées, notamment au gérant,
  • Imposition à l’impôt sur le revenu uniquement des sommes effectivement distribuées aux associés selon le régime des dividendes,
  • Report illimité des déficits fiscaux (contre 10 ans en matière de revenus fonciers).
Par ailleurs, les bénéfices réalisés par la SCI ne sont taxés qu’au taux de 15% à hauteur de 38.120 euros, et à 33,33% pour le surplus, ce qui constitue un taux moyen d’imposition inférieur à celui des plus hautes tranches de l’impôt sur le revenu (30% ou 41% + prélèvements sociaux au taux de 13,5%). Inconvénients de l’option pour l’IS par rapport aux revenus fonciers :  
  • Option irrévocable (impossibilité de revenir au régime de la semi-transparence fiscale),
  • Taxation des résultats à l’IS (au taux de 15%) dés le 1er euro réalisé, contrairement au barème de l’IR qui est progressif et qui tient compte de la situation familiale de l’associé,
  • Impossibilité d’imputer les déficits fiscaux sur le revenu global,
  • Application du régime des plus-values professionnelles : contrairement au régime de droit commun, il n’existe pas d’exonération de la plus-value après 30 années de détention. Au contraire, la plus-value en cas de cession du bien sera taxée au taux normal de l’IS. société civile est dite translucide lorsque cette société  » ne s’efface pas.

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