Question délicate : l’évaluation des parts de SCI

AVOCATS FISCALISTES SCI

Actualité fiscale – 16 mars 2023

Chaque évaluation de parts sociales est particulière et spécifique.

Même si, de prime abord, diverses sources telles que la jurisprudence, le Guide « l’évaluation des entreprises et des titres de sociétés » publié par la DGI et la pratique expertale semblent permettre de procéder à l’évaluation des parts de SCI en toute quiétude, la valorisation des droits sociaux s’avère fréquemment très complexe.

Les situations dans lesquelles se pose la question de l’évaluation des droits sociaux sont multiples (acquisition, cession, apport, fusion, donation, succession, ISF/IFI, Exit tax…).

Dès lors, la combinaison des méthodes retenues varie sensiblement d’une situation à une autre.

Tout d’abord, la valorisation des parts de SCI suppose une démarche en 3 étapes.

En effet, il est impératif d’évaluer successivement :

l’immeuble,
la société,
les droits sociaux.

Il convient donc, dans un premier temps, de déterminer la valeur des actifs immobiliers appartenant à la société. L’administration fiscale privilégie principalement la méthode par comparaison (biens immobiliers présentant des caractéristiques et une localisation comparable au bien immobilier évalué) ou la méthode par le revenu (application d’un taux de rendement, de capitalisation aux loyers perçus) lorsque le bien immobilier est loué mais elle peut également recourir à des méthodes secondaires, alternatives (coût de remplacement, ratios professionnels…).

Par la suite, l’évaluation de la société devra tenir compte des éléments qui la composent (trésorerie, valeurs de placement…). Cette évaluation globale résulte de l’application de la valeur mathématique (VM) qui doit être combinée et pondérée avec la valeur de productivité (VP) ou toute autre approche basée sur la rentabilité.

Enfin, la valeur unitaire des parts sociales sera déterminée en tenant compte de divers facteurs tels que :

la situation de contrôle ou de minorité,
la taille de la société et l’activité exercée,
l’illiquidité des titres,
les contraintes juridiques (baux, indivision…).

Dans un arrêt du 9 février 2022, la chambre commerciale de la Cour de cassation (Cass. Com. 9 février 2022, n°19-22-861), après avoir cassé l’arrêt de la Cour d’appel de Chambéry, a réglé au fond l’affaire relative à l’évaluation des parts d’une SCI qui donnait en location l’immeuble commercial qu’elle détenait.

En l’espèce, les requérants n’avaient pas pris en compte les dettes de la société, à savoir le montant des comptes courants des associés, lors de la valorisation des parts de cette SCI à l’ISF.

La Haute juridiction a jugé que, pour déterminer la valeur des parts de la SCI, les dettes de la société devaient être retenues et qu’il fallait également tenir compte d’un abattement de 15% du fait de l’existence d’un bail commercial.

Cette décision ne doit s’analyser que comme une illustration des diverses méthodes applicables lors de l’évaluation des parts sociales de sociétés non cotées et non comme une règle immuable, généralisée applicable à toutes les évaluations de parts de SCI.

Cette jurisprudence révèle simplement qu’il existe autant de cas particuliers que de sociétés et que chaque évaluation doit obéir à des règles complexes, propres, spécifiques et adaptées.

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