Il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 150-U du CGI, la plus-value réalisée par une personne physique lors de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier qui constitue sa résidence principale au jour de la cession est totalement exonérée.
A ce titre, il n’y a donc pas lieu de s’interroger sur le délai de détention du bien pour calculer le montant des abattements pour durée de détention.
Le seul fait que le bien vendu constitue la résidence principale du contribuable au jour de la vente permet le bénéfice de l’exonération d’impôt et de prélèvements sociaux.
L’importance de prouver l’occupation effective de la résidence principale
En revanche, l’Administration fiscale et les tribunaux sont très vigilants quant à l’occupation du bien vendu par le contribuable au titre de sa résidence principale.
Les conséquences de l’occupation fictive ou brève d’un bien immobilier
En effet, l’occupation fictive ou très brève d’un bien ayant uniquement pour but de bénéficier de l’exonération de plus-value est sanctionnée.
Ainsi, selon l’Administration fiscale (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, N°40) :
« Il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence. »
Analyse d’un jugement du Tribunal administratif de Dijon sur l’exonération de plus-value
Dans un jugement rendu le 25 janvier 2024 n° 2300473, le Tribunal administratif de Dijon s’est livré à une analyse très minutieuse pour étudier la situation d’un contribuable qui s’était prévalu de l’exonération.
Les preuves nécessaires pour bénéficier de l’exonération fiscale sur la vente de la résidence principale
En l’espèce, le contribuable avait acheté une parcelle de terrain à bâtir en février 2018, sur laquelle il avait édifié une maison qu’il avait achevée au 1er décembre 2018.
Par ailleurs, il avait signé une promesse de vente de cette maison le 20 décembre 2018 et un acte notarié de vente définitive le 4 mars 2019.
Les erreurs à éviter lors de la vente de sa résidence principale pour bénéficier de l’exonération
Pour remettre en cause le caractère de résidence principale dont s’était prévalu le contribuable, le Tribunal a notamment relevé que ce dernier :
- N’avait pas indiqué de changement d’adresse aux services fiscaux ;
- Avait décidé de vendre la maison dès le mois de décembre 2018 alors qu’il habitait officiellement à une autre adresse ;
- Ne produisait aucune facture de consommation d’électricité ni d’eau pouvant justifier une occupation effective de la maison, aucune attestation d’assurance à titre de résidence principale ;
- Ne justifiait pas la réalisation d’un déménagement.
Ainsi, il ne résultait pas de l’instruction que le contribuable avait eu l’intention de s’installer durablement dans la maison qu’il avait construite et qu’il avait mise en vente dès l’achèvement de sa construction. La notion de résidence principale n’a pas été reconnue.
Les conséquences fiscales de la vente d’une résidence principale sans occupation effective
La remise en cause de l’exonération de plus-value lors de la vente de la résidence principale implique l’application des règles classiques de calcul de la plus-value des particuliers.
Par le jeu des abattements pour durée de détention, le contribuable pourra être exonéré d’impôt de plus-value après une détention de 22 ans, et sera exonéré de prélèvements sociaux après un délai de détention de 30 ans.
Notre rôle, expertise, accompagnement dans cette situation
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