Loueur en meublé non-résident : Critères d’appréciation du caractère professionnel

jeudi 11 janvier 2024 | Actualités fiscales, Immobilier

L’activité de location de biens en meublé peut être exercée soit de manière professionnelle (LMP), soit de manière non professionnelle (LMNP).

Le contribuable ne choisit pas de manière autonome le régime dont il dépend.

Au contraire, le caractère professionnel ou non de l’activité sera déterminé en fonction de critères remplis ou non par le contribuable.

Ainsi, en application des dispositions de l’article 155 du CGI-IV-2 du CGI, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués en meublé est réputée être exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies de manière cumulative par le contribuable :

  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent le montant total de 23.000 € ;
  • Les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Par suite, si ces deux conditions sont remplies, l’activité sera considérée comme une activité de location meublée professionnelle (LMP).

Si au moins une de ces deux conditions fait défaut, l’activité sera alors considérée comme non professionnelle (LMNP).

Concernant le critère des recettes dépassant la somme de 23.000 euros, il n’y a pas de difficulté d’interprétation particulière.

En revanche, concernant les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée excédant les autres revenus d’activité du foyer fiscal, il convient de rappeler les sommes à retenir pour opérer la comparaison :

  • Les traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, c’est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ;
  • Les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée ;
  • Les bénéfices agricoles ;
  • Les bénéfices non commerciaux ;
  • Les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

En ce qui concerne les non-résidents qui exercent une activité de location meublée en France, Bercy a récemment précisé que les revenus qu’ils retirent de cette activité sont à comparer avec les autres revenus d’activité générés en France.

Les revenus des activités exercées à l’étranger n’entrent pas en considération pour opérer la comparaison.

Ainsi, comme dans la majorité des cas, les non-résidents n’exercent aucune autre activité en France, les revenus dégagés de l’activité de location meublée dépassent par principe les autres revenus français puisque ces derniers sont inexistants.

En conclusion, si la condition relative aux recettes de 23.000 euros est elle aussi remplie, les non-résidents se retrouvent donc soumis au régime du loueur en meublé professionnel (LMP).

Une des conséquences de ce changement de régime est notamment une taxation des plus-values de cession dans le régime des plus-professionnelles et non plus dans le régime des plus-values des particuliers.

L’absence de notification d’un acte à tous les redevables solidaires ne vicie pas l’ensemble de la procédure d’imposition.

 

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